MUTUI - Informazioni generali e tasso bce

Il decreto legge n. 185 del 2008, convertito nella L. n. 2/2009, nell'ambito delle misure finanziarie a sostegno delle famiglie ha introdotto alcune novità sul mutuo bancario a tasso variabile; le disposizioni si applicano ai mutui finalizzati all'acquisto dell'abitazione principale in essere al 31 ottobre 2008 e a quelli stipulati a partire dal 1° gennaio 2009.
In particolare:
1. con riferimento ai mutui immobiliari stipulati fino al 31 ottobre 2008 "a tasso non fisso", è stato previsto che l'importo delle rate da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato applicando un tasso non superiore al 4 per cento, a meno che nel contratto di mutuo non si fosse stabilito un tasso maggiore; è stato quindi posto un tetto all'aumento del tasso variabile e, di conseguenza, all'aumento delle rate dovute;
2. a partire dal 1° gennaio 2009 le banche e gli altri intermediari finanziari devono assicurare al cliente la possibilità di stipulare mutui a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea, cd tasso BCE; ciascun intermediario dovrà assicurare che il tasso complessivamente applicato a tale tipologia di mutuo sia "in linea" a quello offerto con le altre forme di mutuo a tasso variabile;
3. gli intermediari che offrono mutui a tasso variabile indicizzati al tasso BCE sono tenuti a dare adeguata pubblicità e trasparenza a tale tipologia di prodotto; in osservanza delle disposizioni emanate in materia dalla Banca d'Italia, gli intermediari devono predisporre un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, il quale:
- elenca tutti i prodotti di mutuo offerti;
- indica in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle operazioni di mutuo con modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti.

Gli intermediari devono aver inviato il documento ai clienti, con cui hanno in essere un mutuo, alla prima comunicazione utile e comunque non oltre il 15 aprile 2009; inoltre devono mettere il documento a disposizione della clientela.

Estinzione anticipata - penali

Il cliente può rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata).Per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata non è più condizionata all’applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori, siglato il 2 maggio 2007. L’accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso/ variabile/misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo.
In particolare l’ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, nella misura di: nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,50 punti percentuali nei restanti casi.
Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate in 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo. L’accordo contiene anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall’accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni. Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 ha il diritto di chiedere l’applicazione del citate riduzioni.